【案件经过】潘某与韦某于2008年4月2日签订了房屋租赁合同书，约定由韦某租用潘某十六平方米的铺面三年，每年租金5000元，租房期限从2015年10月1日起至2018年10月1日止。合同签订后，韦某向潘某支付了三年的租金15000元。2014年4月24日潘某通过其委托代理人罗某向韦某发出《解除合同通知书》，2014年5月6日潘某以客观情况发生变化，爱人及小孩无业需用铺面做生意为由，向法院提起民事诉讼，请求解除潘某和韦某于2008年4月2日签订的《房屋租赁合同书》，由潘某退回韦某已交付的租金15000元及利息损失。

【庭审要点】 陆文益律师作为被告韦某的代理律师，在一审审理中指出：1、双方签订《房租赁合同书》合法有效，双方应当按照约定履行合同。原告与被告签订《房租赁合同书》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，该《房屋租赁合同书》合法有效，合同签订当日被告依约向原告一次性支付了三年的房租，被告履行了协议约定的义务，双方均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。租赁合同系诺成、双务、有偿合同，该合同在原告与被告在租赁合同上签字之日起，合同就成立，而不以房屋的交付为合同的成立要件，又因该租赁合同虽然说合同约定的履行期限从2015年10月 1日起，但是被告已通过其他合法方式实际占有并使用该争议房屋，不再需要现实中的交付。2、原告提出解除双方签订《房租赁合同书》，既无约定解除事由，也无法定解除事由，其解除协议主张依法不能成立 。首先就合同约定的解除事由，我国《合同法》 第九十三条规定，解除租赁合同一是双方协商一致，二是约定解除合同的条件成就时。对于原告单方行使解除协议的情形《房屋租赁合同书》没有约定。《合同法》第227条的规定，“只有在承租人无正当理由逾期不支付租金的情况下，出租人才可以解除合同”，显然本案并不属于此类情况，原告单方解除《房屋租赁合同书》无法律依据。其次就法定解除事由，根据《合同法》第九十四条规定，在具有法定的情形下，有权行使解除权的应该是被告，而非原告。三是《房屋租赁合同书》赖以存在的客观情况没有发生变化，不适用《合同法》司法解释二第26条情势变更原则。我国《合同法》中处处体现了鼓励交易的原则，不主张轻易解除或撤销合同，原告应当按照协议的约定以及法律的规定履行合同约定的义务。经审理，一审法院认可代理律师提出的辩论及代理意见，驳回原告潘某的诉讼请求。

原告潘某不服提出上诉，认为双方签订的《房屋租赁合同书》并没有履行，上诉人向被上诉人发出的解除合同通知书，被上诉人并没有任何答复，应视为解除合同通知书已经生效，一审法院认定案由错误，上诉人一审诉讼请求是确认解除合同，而法院定案由为房屋租赁合同纠纷进行审理与本案事实不符，请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的诉讼请求。在二审的审理过程中，被上诉人代理律师向二审法院提交民事起诉状、一审法院不予立案释明，用于证明被上诉人按法律规定已对上诉人提出的解除合同通知书提起诉讼。并重申了一审中代被告发表的上述观点，上诉人也就是一审原告未能提出新的观点和证据。 审理结果：法院驳回上诉，维持原审法院判决。

【律师点评】 原告（上诉人）要求法院解除其与被告（被上诉人）签订的房屋租赁合同书是没有事实和法律依据。原告主张因其家人无业需要用出租房做生意为由要求收回出租房并解除合同，该理由不属于不可预见、不可避免，也并非无法获得别的救济途径，因此，该理由不符合情势变更的条件。原告在合同履行期限到来之前，虽无正当理由但明确表示其在履行期到来后将不履行合同，或者其行为表明在履行期到来后将不可能履行合同。作为违约行为的形态一方，构成预期违约，应负违约责任。虽然原告表示愿意承担违约责任，退回租金并赔偿利息损失，但对于预期违约，在另一方要求继续履行时，除非出现以下情形，否则违约方就应该继续履行。一是法律上或者事实上不能履行的；二、债务的标的不适用强制履行或者履行费用过高的；三、债权人未在合理期限内要求履行的。而本案并没有出现上述三种情形，故原告应当承担继续履行的法律责任。

【律师建议】租房合同签订要注意的事项

一、承租人需要注意与你签订合同之人是不是房屋的产权人，如果不是，则可能存在着代理关系或者转租关系。若存在代理关系的，需要有产权人委托签约人的授权委托书原件(最好经过公证)，若存在转租关系的，则需要产权人同意转租的书面证明文件原件，并在合同中约定如产权人同意转租的书面证明文件不真实时，转租人应承担何种责任。

二、在如何支付租金和押金的问题上，具体几个月支付一期租金由各人自身状况决定，在合同中必须约定清楚每期租金的支付时间和方式，以及逾期未支付的 违约责任。需要提醒的是，无论是支付租金还是押金，如果通过银行划账方式支付 的，最好直接划入产权人名下的账户，并留好相关划款凭证，以此进一步控制资金风险。

三、合同应当根据不同的违约情形，约定不同的违约责任。比如，如果出租人逾期交付房屋，或者租期结束承租人逾期退租的，可约定每日按高于租金标准收 取违约金;如果出租人擅自收回房屋，或者承租人擅自退租的，可约定一次性承担较高的违约金，也可以约定支付未使用租期的租金作为违约金。此外，对于家具、家电等附属设施、设备的维修义务也应当在合同中明确约定。

建议请律师帮写房屋租赁合同。

【法律法规】

一、《合同法》

第四十四条 依法成立的合同，自成立时生效。

第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十四条 有下列情形之一的， 当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三） 当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；（五）法律规定的其他情形。

第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十条 当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

(一) 法律上或者事实上不能履行；(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；(三)债权人在合理期限内未要求履行。

第一百零八条 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。

第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

二、《合同法》司法解释(二)

第二十六条　合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。